املاک کوچک متراژ به نام مردم به کام شهرداری

معضلات ساخت مسکن ۳۰متری شهرداری / املاک کوچک متراژ به نام مردم به کام شهرداری

شهرداری در جدیدترین طرح خود سخن از واحدهای ۳۰ متری می‌دهد واحدهایی که نه‌تنها با ذائقه شهروندان ایرانی بلکه موانع قانونی متعددی برای اجرا دارند. یکی از موانع قانونی آن مسئله پارکینگ است. حال جدای از ابعاد اجتماعی و فرهنگی املاک کوچک متراژ مسئله پارکینگ در این عصر ماشینی می‌تواند مشکلات زیادی را به وجود بیاورد.

قوانین شهرداری در مورد پارکینگ

در قوانین شهرداری به‌وضوح آمده است صدور پروانه ساختمانی مجاز نخواهد بود مگر اینکه در طرح ساختمان و یا تغییرات آن پارکینگ موردنیاز مطابق استفاده‌های کاربری‌های شهری برابر ضوابط و مقررات مصوب تأمین‌شده باشد.

صدور پروانه و هرگونه گواهی عدم خلاف یا پایان کار ساختمان مربوط به آن، منوط به تأمین پارکینگ‌های موردنیاز در همان ساختمان و یا در صورت احراز و تأیید عدم امکان تأمین پارکینگ در ساختمان (قطعه) مربوطه، در پارکینگ‌های دارای اسناد حقوقی در شعاع حداکثر ۲۵۰ متر از ساختمان، برابر شرایط زیر بلامانع است.

و همچنین قیدشده در کلیه مواردی که پارکینگ هر واحد ساختمانی (مسکونی و یا غیرمسکونی)، خارج از آن و در پارکینگ‌های اختصاصی دارای اسناد رسمی، تأمین می‌شود، ذکر شماره و نام پارکینگ و حدود اربعه آن در صورت‌مجلس تفکیکی و اسناد ثبتی واحد مذکور الزامی است.

در ضوابط شهرداری استانداردی در خصوص میزان مساحت پارکینگ وجود دارد که برای واحدهای زیر ۱۵۰ متریک پارکینگ در نظر باید گرفته شود و برای واحدهای بیشتر از ۱۵۰ متر تا ۲۵۰ متر تعداد پارکینگ به ۲ عدد افزایش می‌یابد و برای واحدهای بالای ۲۵۰ متر ۳ پارکینگ موردنیاز است.

اگر این استانداردها را نتوان در پارکینگ آپارتمان به اجرا درآورد شهرداری با توافق اعضای ساختمان، یک پارکینگ مزاحم در آن فضا در نظر می‌گیرد به‌طوری‌که مثلاً دو ماشین پشت سرهم پارک کنند.

اصلی‌ترین مشکل ساخت املاک ۳۰ متری مسئله پارکینگ است

در همین راستا طاهره نصر رئیس کمیسیون معماری شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی بابیان اینکه جدای از مباحث فرهنگی و اجتماعی ساخت مسکن توسط شهرداری که ازنظر قانونی هیچ تعهدی برای ساخت مسکن ندارد مسئله پارکینگ می‌تواند یک چالش جدی برای اجرای این طرح قلمداد شود. گفت: در حال حاضر باید تمامی واحدها یک پارکینگ مخصوص و در صورت متراژ بالای ساختمان یک و نیم برابر پارکینگ داشته باشند.

وی گفت: مطمئنن با تراکم جمعیتی حاصل از املاک ۳۰ متری با توجه به متراژ کل ساختمان تعبیه پارکینگ برای شهرداری بسیار مشکل خواهد بود بنابراین شهرداری‌ها قبل از اقدام به اجرای این طرح باید در قوانین خود تغییرات اساسی اعمال کنند.

آیا در کنار واحدهای مسکونی ۳۰ متری شهرداری می‌تواند پارکینگ طبقاتی احداث کند؟

رئیس کمیسیون معماری شورای مرکزی سازمان نظام‌مهندسی بابیان اینکه در حال حاضر قوانین شهرداری در تضاد کامل با این طرح پیشنهادی است گفت: ازآنجایی‌که پارکینگ همانند بالکن و انباری در سندهای تک‌برگی قید می‌شود و مالک انحصاری دارد دریافت آن مستلزم پرداخت هزینه است که این مورد بار مالی مازاد را بر دوش این شهروندان که به دنبال املاک ارزان‌قیمت هستند می گذارد.

وی در پاسخ به این سؤال که آیا در کنار واحدهای مسکونی ۳۰ متری شهرداری می‌تواند پارکینگ طبقاتی احداث کند گفت: این مورد سه مشکل را به دنبال دارد در ابتدای امر با این اقدام حق حفظ حریم شخصی که از حقوق اصلی شهروندان از مالکان سلب می‌شود و شهروندان مجبور می‌شوند برای دسترسی به خودروها حریم خصوصی همدیگر را زیر پا بگذارند.

مورد دیگر مربوط به هزینه خرید پارکینگ‌ها است که شهروندان این دهک ها توانایی خرید ندارند؛ و در وهله آخر اگر شهرداری می‌توانست مساحت بیشتری را به این املاک تخصیص دهد چرا طرح خود را به متراژ ۳۰ متری بسط می داد .بدون تردید شهرداری برای کمبود زمین به دنبال اجرای طرح ۳۰متری است.

نصر درنهایت گفت: از شهرداری می‌خواهیم به‌جای ارائه طرح‌های غیرعملیاتی و غیراصولی که آسیب‌ها و ناهنجاری‌ها متعددی را در جامعه ایجاد می‌کند راهکار جدی برای کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز کند تا سازندگان با امنیت خاطر وارد پرسه ساخت‌وساز شوند.

رزومه موفق کشورهای شرقی و غربی در ساخت املاک مسکونی کوچک متراژ

در ادامه همین مبحث دبیر کانون انبوه‌سازان کشور بابیان اینکه در تمامی کشورهای توسعه‌یافته حکمرانان محلی و نهادهای عمومی به‌عنوان یکی از مجریان ساخت‌وساز املاک مسکونی محسوب می شوند گفت: اینکه بگوییم شهرداری‌ها نباید وارد پرسه ساخت‌وساز شوند صورت‌مسئله اشتباهی است.

فرشید پور حاجت گفت: در حال حاضر طرح‌های مسکن اجتماعی برای اجراشدن نیازمند مشارکت‌های نهادهای مختلف است و شهرداری‌ها می‌توانند با قبول این موضوع نقش پررنگی در توازن بخش عرضه و تقاضا داشته باشند.

وی بابیان اینکه موضع‌گیری‌های بسیار منفی برخی از کارشناسان و مهندسان در قبال متراژ ۳۰ متری این خانه بسیار شبه انگیز است گفت: در حال حاضر در جنوب و شرق پایتخت عده کثیری از مردم به‌صورت چند نفره در خانه‌های بی‌کیفت و کم متراژ رندگی می‌کنند و مطمئن ارتقای سطح سکونت آن‌ها نسبت به متراژ از اهمیت بالایی برخوردار است.

شهرداری در ساخت این املاک به دنبال پارکینگ نخواهد بود

پور حاجت گفت: کشورهای شرقی و غربی تجربه ساخت املاک مسکونی کوچک متراژ را در رزومه خوددارند و مطمئن اگر این املاک در ایران طراحی و اجرای صحیحی داشته باشد می‌تواند تجربه موفقی به شمار بیاید.

دبیر کانون انبوه‌سازان کشور گفت: بدون تردید شهرداری در ساخت این املاک به دنبال پارکینگ نخواهد بود و به سمت ساخت پارکینگ‌های عمومی خواهد رفت کما اینکه در حال حاضر بسیاری از آپارتمان‌ها در تهران فاقد پارکینگ است و سکنه این املاک از پارکینگ عمومی بهره می‌برند.

وی بابیان اینکه شهرداری باید از محل بودجه خود شروع به ساخت‌وساز پارکینگ برای این پروژه‌ها کند گفت: انبوه‌سازان به‌شدت مدافع هر اقدام عملیاتی برای خانه‌دار کردن شهروندان هستند؛ و این نهاد حرفه‌ای در این طرح می‌تواند بازوی کمکی و تخصصی شهرداری‌ها محسوب شود.

پور حاجت درنهایت گفت: بدون تردید ساخت املاک کوچک متراژ در تهران می‌تواند برای زوج‌های جوان نویدبخش زندگی بهتر باشد.

قیمت انواع پارکینگ چند؟

در همین راستا یک کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه قیمت پارکینگ ۳ الی ۸ درصد قیمت واحد مسکونی است گفت: به‌طورکلی فرمول خاصی برای محاسبه قیمت پارکینگ وجود ندارد و بسته به موقعیت قرارگیری قیمت خاصی دارد.اما قاعده کلی به این شکل است که هر چه متراژ پارکینگ بزرگ‌تر باشد و در کوچه یا خیابان اصلی قرار بگیرد بسته به قیمت ملک گران‌تر می‌شود.

شاهین افتخاری گفت: اما به‌طور عرف جامعه پارکینگ املاک نوساز نسبت به قدیمی‌ساز ارزان‌تر محاسبه می‌شود و دلیل آن گرانی واحدهای نوساز است. در ثانی یکی از معضلات اصلی خانه‌های چند سال ساخت مربوط به پارکینگ است و اغلب این املاک فاقد پارکینگ مناسب هستند.

وی گفت: اگر پارکینگ در کوچه‌های باریک قرار داشته باشد ارزان‌تر بوده و همچنین پارکینگ‌های مزاحم یا کرایه‌ای ارزان‌تر هستند.

افتخاری بابیان اینکه هزینه اجاره پارکینگ نیز فاقد فرمول خاصی است گفت: نرخ اجاره پارکینگ به‌صورت توافقی بین مالک و متقاضی تعیین می‌شود. تنها قانونی که در اجاره پارکینگ به چشم می‌خورد، عدم عرضه پارکینگ به متقاضی خارج از سکنه آپارتمان است؛ چراکه ممکن است امنیت ساختمان به خطر بیفتد.

پارکینگ‌های اجاره‌ای در بنگاه‌های املاک عرضه نمی‌شوند

هیچ مالکی اجازه اجاره پارکینگ به‌غیراز ساکنان همان آپارتمان را ندارد به همین دلیل پارکینگ‌های اجاره‌ای در بنگاه‌های املاک عرضه نمی‌شوند، بلکه در داخل آپارتمان تصمیم اجاره فلان پارکینگ اعلام می‌شود تا ساکنانی که واحدشان از پارکینگ برخوردار نیست یا به پارکینگ بیشتری احتیاج دارند برای اجاره آن اقدام کنند. وی گفت: اما به‌صورت عرف کف بازار اجاره پارکینگ حدود ۱۵ درصد میزان اجاره واحد مسکونی محاسبه می‌شود.

وی در خصوص قیمت پارکینگ مزاحم نیز گفت: طبق بررسی‌ها و تحقیقات میدانی ارزش و قیمت پارکینگ مزاحم ۵۰ الی ۶۰ درصد قیمت پارکینگ معمولی است ازآنجاکه در مقررات شهرداری، استانداردی برای مساحت پارکینگ وجود دارد، اگر این استاندارد در مورد پارکینگ آپارتمانی قابل‌اجرا نباشد و راه عبور باقی پارکینگ‌ها باز باشد، شهرداری با توافق اعضای ساختمان و دستورالعملی که در این مورد وجود دارد، پارکینگ مزاحمی در آن فضا پیش‌بینی می‌کند که برای مثال، دو ماشین بتوانند پشت سر هم پارک کنند.

مشکل این نوع پارکینگ این است که هر زمان یکی از مالکان بخواهد، خودرو خود را حرکت دهد، مالک پارکینگ مزاحم هم باید خودرو خودش را جابه‌جا کند قیمت این نوع پارکینگ از باقی پارکینگ‌ها کمتر است نام این پارکینگ به‌این‌علت مزاحم است که بااینکه شخص، صاحب پارکینگ می‌شود، اما مزاحمت هم ایجاد می‌کند. نحوه تقسیم پارکینگ مزاحم هم با توافق همه اعضای ساختمان است.

وی با بیان اینکه قیمت پارکینگ در یک ساختمان چند طبقه یک قیمت است در نهایت گفت: دریک آپارتمان پارکینگ قیمت مشخص دارد و مالکیت آن باید در در سند قید شده باشد.

منبع: صما